(Ver)huurprijzen horeca – wat is de norm?

Specialisme: Huurprijsherzieningstaxaties conform art. 7:303 BW

Het is een veelvoorkomend fenomeen. Een huurder die zich afvraagt of hij niet te veel huur betaalt, of een verhuurder die zijn pand al lang verhuurt en van mening is dat de huurprijs eigenlijk te laag is. Wat zijn hierin dan eigenlijk je mogelijkheden? Hoe pak je een wijziging aan en waar moet je op letten?

Het is dagelijkse kost voor onze taxateurs en zij kunnen je dan ook goed adviseren. Dus neem gerust contact op voor directe informatie, of lees eerst nog even verder over hoe we te werk gaan. 

Minnelijk of gerechtelijk
Allereerst is het bij huurprijsaanpassingen belangrijk om te weten wat de relatie is tussen huurder en verhuurder. In beginsel geven we altijd het advies om bij huurprijsherziening te proberen er op een minnelijke manier (dus in overleg) uit te komen en een huurprijs overeen te komen die voor beide partijen acceptabel is.

De praktijk leert echter dat dit niet altijd mogelijk is. 

Dit kan komen door een te groot verschil tussen de verwachtingen van huurders en verhuurders, of door een andere zienswijze, andere belangen of een verstoorde relatie. In dit soort gevallen is het voor huurder of verhuurder mogelijk om alsnog een huurprijsaanpassing te vorderen (op te eisen bij de Kantonrechter).

Achtergrond huurprijsherzieningsprocedure
Om iets meer te weten te komen over de (on)mogelijkheden van huurder en verhuurder om de huurprijs aan te passen via het gerechtelijke traject, is het nodig om de juridische context toe te lichten.

Horecaruimten vallen voor het overgrote gedeelte onder het regime dat art. 7:290BW heet. Binnen dit wetboekartikel hebben zowel huurder als verhuurder de mogelijkheid om na afloop van hun eerste huurtermijn de huurprijs aan te laten passen naar een marktconform niveau. 

Loopt de huurovereenkomst al langer dan de eerste termijn? Dan is het in principe altijd mogelijk om de huurprijs aan te laten passen. Tenminste… als er niet in de afgelopen vijf jaar al een huurprijs is aangepast. 

Goed om te weten: indexering wordt niet als aanpassing van de huurprijs gezien. 

Conform artikel 7:303 BW dient de huurprijs te worden vastgesteld “…op grond van de wettelijke bepalingen aan de hand van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse. In een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het verzoek, waarbij de huurprijzen dienen te worden herleid volgens algemene ontwikkelingen van het prijspeil.”

Kort gezegd komt het erop neer dat we bij een dergelijke deskundigenrapportage kijken naar vergelijkbare ruimten, die de afgelopen vijf jaar daadwerkelijk verhuurd zijn geweest, en wat die prijzen betekenen voor het te waarderen pand. 

Methodiek
De onderliggende methodieken voor het vaststellen van een huurprijs conform art. 7:303 BW zijn behoorlijk complex. Om toch een idee te geven wat er allemaal komt kijken bij een dergelijke waardering hebben we de berekeningsmethodiek hier kort samengevat:

• We ‘wegen’ de vierkante meters van het te taxeren pand én van de vergelijkingsobjecten (de verschillende ruimten en bouwlagen worden voor een bepaald percentage meegenomen om tot een gewogen aantal vierkante meters te komen).
• Vervolgens rekenen we de huurprijzen van deze vergelijkingsobjecten voor de hele tijdsperiode (vijf jaar) terug naar een gewogen vierkantemeterprijs. 
• Per object kijken we dan of er extra correcties noodzakelijk zijn ten opzichte van het te waarderen object (bijvoorbeeld door afwijkingen in grootte, een betere of slechtere locatie of het voorzieningsniveau). 
• De herleide huurprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten gebruiken we tot besluit om de marktconforme huurprijs van het te waarderen object vast te stellen.

Werkwijze deskundigenrapportage (conform artikel 7:303 BW, e.v.)
De Kantonrechter benoemt de Register Taxateurs van VDW Taxaties regelmatig om een huurprijs vast te stellen. Ook komt het voor dat huurder of verhuurder als voorbereiding op een mogelijke huurprijsaanpassing ons de opdracht geeft om de huurprijsherzieningstaxatie uit te voeren.

Om tot deze huurprijs te komen, nemen we de volgende stappen:

• Opname van het object met betrokken partijen. Verzamelen van alle relevante gegevens, denk aan plattegrondtekeningen, huurovereenkomsten, huurfacturen, etc.
• Partijen stellen we in de gelegenheid om relevante vergelijkbare referentieobjecten aan te dragen. Belangrijk hierbij is dat de objecten in het tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan peildatum daadwerkelijk verhuurd zijn geweest. Van deze objecten moeten ten minste de plattegrondtekeningen (gespecificeerde afmetingen), de daadwerkelijk betaalde huurprijzen van de afgelopen vijf jaar en de huurovereenkomst bekend zijn.
• Naast de eventueel te verkrijgen referentieobjecten rechercheren onze deskundigen ook uitgebreid naar mogelijke vergelijkingsobjecten. Van alle referentieobjecten verwerken we ten minste vier objecten in het adviesrapport.
• Dan stellen we volgens de boven beschreven berekeningsmethode de huurprijs van het vastgoed samen, conform artikel 7:303 BW, e.v., per peildatum.
• We stellen een conceptrapportage op. En stellen partijen in de gelegenheid om opmerkingen of vragen te formuleren en in te dienen.
• Laatste stap is het opstellen van de eindrapportage, met inachtneming van de eventuele opmerkingen en vragen van partijen.

De deskundigen van VDW Horecataxaties volgen in deze trajecten altijd de leidraad deskundigen (leidraad-deskundigen-wt.pdf (rechtspraak.nl). Hierin zijn duidelijke procedures vastgesteld en staat de wijze van communiceren met partijen voorgeschreven. 

Zo weet je zeker dat de huurprijsherzieningstaxaties op een objectieve, onafhankelijke en transparante wijze tot stand komen. Een solide basis voor zowel huurder als verhuurder.